Circulaire N° 90/80 du 12 novembre 1990 (Equipement) NOR : EQUU9010202 C

NOTE TECHNIQUE

Introduction


La surface hors œuvre nette (SHON) est la mesure de la surface de plancher des constructions applicable :

• d’une part pour vérifier qu’un objet respecte la densité de construction ou les droits de construire autorisés sur le terrain d’implantation (par exemple respect du coefficient d’occupation des sols, de la surface de plancher attribuée à un lot dans un lotissement ou autorisée dans un îlot d’une zone d’aménagement concerté) ou pour déterminer les droits de construire ou la densité résiduels sur un terrain bâti ou ayant fait l’objet d’une division. La surface hors œuvre nette est ainsi d’usage permanent en matière de permis de construire ou de certificat d’urbanisme;
  

• d’autre part pour liquider les taxes d’urbanisme (taxe locale d’équipement, taxe départementale pour le financement des conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement, taxe départementale des espaces naturels sensibles etc.), le versement résultant du dépassement du plafond légal de densité ou la participation en cas de dépassement du coefficient d’occupation des sols.
  

On trouvera au chapitre V la liste des principaux domaines d’utilisation de la surface hors œuvre.

Le calcul de la surface hors œuvre nette (SHON) s’effectue en deux temps :

• on évalue tout d’abord la surface hors œuvre brute des constructions (SHOB);
  

• ensuite, on déduit de la SHOB divers éléments de surface : le résultat ainsi obtenu est la SHON.
  

Les définitions de la surfaces hors œuvre brute (SHOB) et de la surface hors œuvre nette (SHON) sont fixées par les articles L. 112 - 7 et R 112 - 2 du Code de l’urbanisme.
Les mêmes définitions sont applicables aux bâtiments existants, à modifier ou à laisser en l’état, et aux projets de construction neuve.
La présente note technique commente ces définitions. Les circulaires n° 77- 170 du 28 - 11 - 1977, n°87 - 108 du 22-12-1987 et n° 88 - 103 du 28-12-1988 sont abrogées.

Sa définition est fondamentale puisque les superficies ainsi qualifiables seront seules susceptibles de constituer de la surface hors œuvre nette.
Le premier alinéa de l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme dispose que : “ la surface hors œuvre brute d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction”.


a) Eléments constitutifs de la S.H.O.B.

La surface de plancher d’un niveau se calcule hors œuvre, c’est à dire au nu extérieur des murs de pourtour. Elle doit donc être mesurée de manière à prendre en compte, d’une part, l’épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou constituant de simples cloisonnements) et, d’autre part, tous les prolongements extérieurs d’un niveau tels que les balcons, loggias, coursives.

Ainsi définis, constituent de la S.H.O.B. les niveaux suivants :

• les rez-de-chaussée et tous les étages (y compris ceux des constructions non fermées de murs telles que des hangars par exemple) ;
  
• tous les niveaux intermédiaires, tels que mezzanines et galeries ;
  
• les combles et les sous-sols, aménageables ou non ;
  
• les toitures-terrasses, accessibles ou non;
  

A l’égard des toitures-terrasses, il est précisé que leur superficie ne doit pas être purement et simplement exclue de la S.H.O.B. au motif qu’elle est par ailleurs déduite du calcul de la S.H.O.N. En effet, pour certains domaines d’application comme par exemple le régime déclaratif prévu à l’article R 422-2 du code de l’urbanisme, c’est la notion de S.H.O.B. qui peut être applicable ; or au sens de l’article R. 112-2 les toitures-terrasses, accessibles ou non, font partie de la S.H.O.B.


b) Eléments non constitutifs de la S.H.O.B.

En revanche sont à exclure de la SHOB :

• Les constructions ne formant pas de plancher tels que les pylônes, canalisations et certains ouvrages de stockage (citernes, silos) de même que les auvents constituant seulement des avancées de toiture devant une baie ou une façade ;
  
• les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée ;
  
• les éléments de modénature tels que acrotères, bandeaux, corniches ou marquises ;
  
• tous les vides, qui par définition ne constituent pas de surface de plancher, et notamment ceux occasionnés par les trémies d’escaliers, d’ascenseurs, de monte charge, dès lors que les explications nécessaires figurent dans la demande d’autorisation ou sont produites dans un délai compatible avec celui prévu pour son instruction.
  

Ne constituent pas davantage des surfaces de plancher les marches d’escalier, les cabines d’ascenseur, et les rampes d’accès. En revanche, constitue de la surface hors oeuvre brute la partie du niveau inférieur servant d’emprise à un escalier, à une rampe d’accès, ou la partie du niveau inférieur auquel s’arrête la trémie d’un ascenseur.

Aux termes des deuxième et troisième alinéas de l’article R.112-2 du code de l’urbanisme, la surface hors œuvre nette s’obtient en déduisant de la surface hors œuvre brute un certain nombre d’éléments de surface qu’il convient d’analyser en détail.


a) Déductions relatives aux sous-sols et aux combles des constructions

“Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial.”

Pour établir si une surface située en comble ou en sous-sol est aménageable pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial, il convient d’apprécier les critères suivants :

• Critère lié à la hauteur des locaux: Sont considérées comme non aménageables et donc non comprises dans la surface hors œuvre nette, les surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux situées en combles ou en sous-sols qui correspondent à des hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures à 1,80 m (la hauteur sous toiture ou sous plafond est calculée à partir de la face interne de la toiture ou du plafond, et non pas à partir d’un faux plafond).
  

• Critère lié à l’affectation des locaux: On ne comptera pas non plus dans la surface hors œuvre nette certains locaux en combles ou en sous-sols qui, par nature, ne sont pas aménageables pour l’habitation ou pour d’autres activités en raison de l’usage qui en est fait dans la construction.
  

Il s’agit des locaux techniques, situés en combles ou en sous-sols, qui sont exclusivement affectés au fonctionnement technique de l’immeuble ;

→ (par exemple : chaufferies, systèmes d’air conditionné, machineries d’ascenseurs, installations téléphoniques entièrement automatisées, systèmes de filtrage de l’eau distribuée dans l’immeuble, locaux de recueil et de stockage des ordures ménagères , etc . . . ) ; toutefois, il convient de signaler que seules les surfaces effectivement prévues pour ces installations techniques doivent être déduites ; des caves individuelles en sous-sols des constructions collectives ou non à usage d’habitation, à la condition que ces locaux ne comportent pas d’autres ouvertures sur l’extérieur que les prises d’air strictement nécessaires à l’aération du local.

En revanche, est considéré comme étant aménageable et faisant donc partie intégrante de la surface hors œuvre nette, tout local en comble ou en sous-sol où peut s’exercer une activité quelconque, tel que : buanderies, celliers, ateliers, resserres, locaux divers, affectés par exemple au rangement de matériel de loisir, de jeux ou d’équipements de sport, salles de jeux, séchoirs, vestiaires, cantines, dépôts, réserves commerciales, restaurants, salles de réunion, salles de cinéma, salles d’ordinateurs, etc.

• Critère lié à la consistance des locaux : Peuvent enfin être considérées comme “non aménageables” et donc exclues de la surface hors œuvre nette les surfaces de certains locaux en combles ou en sous-sols même si leur hauteur excède 1,80 m.
  

Il en est ainsi lorsque la surface des combles apparaît manifestement comme non aménageable :
. soit en raison de son impossibilité à supporter des charges liées à des usages d’habitation ou d’activité ;
. soit en raison de l’encombrement de la charpente.

Toutefois, il convient de n’accorder la déduction que si les caractéristiques techniques de résistance du plancher et d’encombrement du comble apparaissent très nettement dans les plans annexés à la demande de permis de construire. En l’absence d’informations suffisantes, les surfaces concernées seront réputées aménageables sauf si les critères de hauteur ou d’affectation se révèlent être applicables.


b) Déductions relatives aux toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes des rez-de-chaussée

“Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée.”
D’une manière générale, cette déduction vise, dans une construction, un certain nombre de surfaces qui ne sont pas totalement couvertes ou closes, c’est-à-dire qui ne sont pas “hors d’eau” ou “hors d’air”.

Ainsi, ne sont pas comptés dans la surface hors oeuvre nette d’une construction :

• les toitures-terrasses ;
  
• les balcons qui constituent des surfaces non couvertes situées en saillie de la construction ainsi que les loggias dont la surface est située à l’intérieur du gros œuvre, mais qui, bien que couvertes, ne sont pas closes ou “hors d’air”. La déduction de ces surfaces est subordonnée à la condition qu’elles répondent exclusivement à ces définitions. Par contre la déduction ne peut être étendue à des coursives extérieures même non closes situées en étage, présentant des aspects de balcons et loggias, mais destinées avant tout à permettre d’accéder aux différentes parties de l’immeuble. La déduction ne peut non plus concerner des surfaces closes telles que les oriels ;
  
• les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée : il ne s’agit que des passages ouverts au rez-de-chaussée d’immeubles sur pilotis ou comportant des arcades. On ne doit cependant les exclure de la surface hors œuvre nette que s’il s’agit d’espaces véritablement ouverts qui sont absolument pas susceptibles d’être fermés sans l’intervention de travaux supplémentaires.
  

En revanche, toutes les surfaces closes situées au rez-de-chaussée autres que celles relevant des c) et d) ci-après sont normalement comprises dans la surface hors œuvre nette de la construction. Il en est ainsi par exemple des vérandas.


c) Déductions relatives aux aires de stationnement des véhicules

“Sont déduites les surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ou des parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules.“

Les surfaces concernées sont celles effectivement destinées au stationnement des véhicules : véhicules automobiles, caravanes, remorques, bateaux, deux roues, voitures d’enfants ou de personnes à mobilité réduite. Outre les aires de stationnement proprement dites, on y comprendra les aires de manœuvre et les sas de sécurité (espaces entre deux portes destinés à établir une coupure entre le lieu de stationnement des véhicules et les espaces de circulation piétonne permettant notamment d’accéder aux escaliers et ascenseurs).
Par ailleurs, les rampes d’accès ne constituant pas une surface hors œuvre brute ne constituent pas non plus de surface hors œuvre nette.

Ces surfaces ne sont pas comprises dans la surface hors œuvre nette, qu’elles soient ou non destinées à faire l’objet d’une gestion de caractère commercial et quelle que soit leur situation par rapport à l’immeuble (sous-sols, rez-de-chaussée, construction en silo ou isolée).

En revanche ne doivent pas être déduites de la surface hors œuvre brute les surfaces de stockage, de réserves, d’exposition ou de réparation destinées à entreposer des véhicules, neufs ou d’occasion, en attente de vente ou de location, ou de livraison, ou des véhicules à réparer ou réparés en attente de leur réception par leur propriétaire.


d) Déductions relatives à certains bâtiments des exploitations agricoles

”Sont déduites les surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que les serres de production.“

Ainsi que le précise l’article L. 112-7 du Code de l’urbanisme, cette déduction ne peut concerner que les surfaces annexes aux bâtiments d’exploitation agricole quelle que soit la forme juridique d’exploitation : exploitation individuelle, exploitation agricole à responsabilité limitée, groupement agricole d’exploitation en commun, société de capitaux etc.
Cette déduction vaut pour les locaux de même nature annexés aux coopératives agricoles.

Son champ d’application vise :

• les locaux affectés au stockage de la production agricole ou conchylicole tels que granges, chambres froides, caves viticoles ;
  
• les locaux affectés à l’hébergement des animaux ;
  
• les locaux affectés au dépôt du matériel agricole ;
  
• les locaux aménagés en serres de production. Il s’agit de locaux dans lesquels sont développés des processus de production végétale qui soit ne peut être obtenue à l’extérieur soit est améliorée parce que réalisée à l’intérieur des dits locaux.
  

En revanche, n’entrent pas dans cette catégorie, et sont donc compris dans la surface hors œuvre nette, les surfaces destinées au logement des exploitants ou de leur personnel et les autres locaux intéressant la production agricole. Il peut s’agir, par exemple, des ateliers de réparation, des locaux destinés à la transformation, à la préparation, au conditionnement ou à la vente des produits agricoles, des bureaux de l’exploitation ou ceux des coopératives agricoles, des gîtes ruraux, des locaux destinés à l’artisanat rural.


e) Déduction forfaitaire relative à l’isolation des locaux à usage d’habitation.

”Est déduite une surface égale à 5 p. 100 des surfaces hors oeuvre affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des a), b), et c) ci-dessus.”

Cette déduction ne s’applique qu’aux surfaces de plancher affectées à l’habitation. Elle est réputée compenser la surface brute de plancher consommée par les matériaux d’isolation thermique ou acoustique. Elle est fixée forfaitairement à 5 % de ces surfaces préalablement réduites des surfaces mentionnées aux a), b), et c) ci-avant.

Des exemples d’application de cette disposition figurent au chapitre VI.


f) Déduction spécifique aux opérations de réfection d’immeubles à usage d’habitation.

“Sont également déduites de la surface hors œuvre dans le cas de la réfection d’un immeuble à usage d’habitation et dans la limite de cinq mètres carrés par logement les surfaces de plancher affectées à la réalisation de travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.”

Cette déduction ne s’applique qu’aux immeubles à usage d’habitation existants ayant déjà été habités. Elle a pour objet de favoriser l’amélioration des logements insuffisamment équipés lorsque les règles de densité applicables pourraient y faire obstacle.

Les travaux concernés sont, notamment, ceux tendant à :

• la création de salles d’eau, de toilettes, l’amélioration de la ventilation ou du chauffage ou l’agrandissement de la surface de la cuisine ;
  
• la fermeture de loggias, le remplacement de balcons par des oriels, la fermeture de surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.
  

La franchise de 5 m² par logement se comprend tous travaux confondus. Ainsi, si dans le cadre de la réfection d’un immeuble il est procédé pour tout ou partie des logements à l’amélioration de l’hygiène (création d’un cabinet de toilette par exemple) et la fermeture de parties communes non closes situées en rez-de-chaussée, il conviendra de considérer la surface hors œuvre de l’ensemble de ces travaux, pour procéder à la déduction dans la limite d’autant de fois 5 m² qu’il y a de logements dans l’immeuble. Le surplus éventuel constitue, bien évidemment, de la S.H.O.N.

La franchise de 5 m² ne peut être utilisée qu’une seule fois. Dès lors qu’un immeuble aura bénéficié en une ou plusieurs fois d’une déduction totale d’autant de fois 5 m² qu’il comporte de logements, aucune nouvelle déduction ne saurait être opérée au titre du dernier alinéa de l’article R. 112-2.

SECTION II - Dispositions générales applicables aux bâtiments d’habitation


Art.-R.111-2.

• La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.
  

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
(D. n° 84-68 du 25 janv. 1984. art. 1er) Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus a l’article *R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Art.-R.111-10

• (D. n° 84-68 du 25 janv.1984, art. 2). - Les pièces principales doivent être pourvues d’un ouvrant et de surfaces transparentes donnant sur l’extérieur. Toutefois cet ouvrant et ces surfaces transparentes peuvent donner sur des volumes vitrés installés soit pour permettre l’utilisation des apports de chaleur dus au rayonnement solaire, soit pour accroître l’isolation acoustique des logements par rapport aux bruits de l’extérieur.
  

Ces volumes doivent, en ce cas :

a) Comporter eux-mêmes au moins un ouvrant donnant sur l’extérieur ;
b) Être conçus de telle sorte qu’ils permettent la ventilation des logements dans les conditions prévues à l’article *R. 111-9 ;
c) dépourvus d’équipements propres de chauffage ;
d) Comporter des parois vitrées en contact avec l’extérieur à raison, non compris le plancher, d’au moins 60 p. 100 dans le cas des habitations collectives et d’au moins 80 p. 1OO dans le cas des habitations individuelles ;
e) Ne pas constituer une cour couverte.


ARRÊTÉ DU 9 MAI 1995
pris en application de l’article R.353-16 et de l’article R.331-10 du Code de la construction et de l’habitation (2)

(JO du 11 mai 1995)
(NOR.: LOGC9500042A)

Vu le Code de la construction et de l’habitation, notamment ses articles L. 351 -2,L.353-1 à L. 353-17, R.331-10, R.353-1 à R- 353-25, R- 353-32 à R. 353-57, R 353-58 à R.353-88. R.89 à R. 153-118, R.353-126 à R.353-152, R.189 à R.199 et R. 353-200 à R. 353-214 ;

Vu l’avis du Conseil supérieur des habitations à loyer modéré (comité permanent) en date du 13 avril 1995, Arrête :
Article premier (Arr. 10 mai 1996)
Pour la définition de la surface utile visée à l’article R.331-10 et au 2° de l’article R. 353-16 du Code de la construction et de l’habitation, les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs extérieurs au logement, les celliers, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.


ARRÊTÉ DU 7 MARS 1978
relatif aux conditions d’octroi et montants des prêts conventionnés (1)

(JO du 23 mars 1978)

Art. 5. - Pour l’application des articles 2. 3 et 4 du présent arrêté :
1°) (A du 8 mars 1985, art.3).
a) Pour les opérations mentionnées à l’article R.331-63 (1° et 3°) du code de la construction et de l’habitation, la surface prise en compte est la surface habitable au sens de l’article *R. 111-2 du dit code, majorée de la moitié des surfaces annexes y compris celles des garages.

(2e A du 25 oct. 1991. art 4). Pour l’application de 1’alinéa précédent, pour les logements bénéficiant de places de stationnement dans un garage collectif, la surface de garage à prendre en compte est celle de la moitié de sa surface, y compris les voies de circulation internes, plafonnée forfaitairement à dix mètres carrés par place de stationnement.